18 июня 2015 года состоялась пятая встреча «Московского Клуба Инвесторов» в абсолютно новом формате и на одну из самых провокационных тем для экспертов и частных инвесторов в сфере недвижимости:
Брэйн-ринг
«Объективная оценка»
Эксперты VS Частные Инвесторы
Сколько людей, столько и мнений. И в недвижимости это особенно заметно, когда дело касается определения реальной рыночной стоимости объекта.
В вводной части участники клубной встречи постарались определить, а что же такое «рыночная стоимость»? Как оказалось, даже опытные эксперты не могут дать чёткого определения этому термину.
В процессе обсуждения, мы также коснулись таких тем, как «стоимость продажи» и «ликвидационная стоимость».
И уже после того, как мы окончательно разобрались в терминах, мы приступили непосредственного к брэйн-рингу и оценке специально подобранных нами объектов.
Начали мы непосредственно с самой любимой нашими инвесторами темы – вторичного жилья Москвы.
В поисках «истины», той самой «объективной оценки», разброс стоимости объектов в 1-2 млн. пугал и нагнетал обстановку. Отсутствие «ключевых параметров» (наличие домофона, консьержа, планировки и т.д.), как казалось некоторым участникам, делал оценку объектов невозможным.
Но цифры звучали, и первые выводы мы незамедлительно сделали:
- Продавцы своей недвижимости, безусловно, завышают цену, и её крайне тяжело назвать «рыночной»;
- Инвесторы, наоборот, занижают, так как ориентируются на «падающий рынок покупателя» и самый плохой расклад при покупке квартиры «в слепую», и называют скорее «ликвидационную стоимость».
- Риэлторы и оценщики, смотря на сухие цифры и свой опыт, выдают «тунели стоимости продажи» объекта в 1 млн.
Для того, чтобы понять, кто же прав, мы пригласили человека, который как никто другой знает и видит в «масштабе», что происходит на рынке, разработчика сервиса по вычислению рыночной стоимости объекта, исходя из целого ряда показателей, начиная от реальных стоимостей сделок, сумм в договорах до предложений в открытых источниках – Бориса Малютина.
Как оказалось, истина в споре частных инвесторов и экспертов где-то посередине!
И не в переносном смысле, а что ни на есть, прямом!
Но, мы продолжили наш брэйн-ринг, и перешли, к пожалуй, крайне сложной теме в определении рыночной стоимости – оценке загородных объектов.
Люфт в оценке вторичного жилья, в сравнении с загородным, оказался не таким уж и большим.
Поэтому, мы пригласили выступить перед участниками брэйн-ринга, пожалуй, единственного эксперта по загородной недвижимости Московской области, который более 10 лет работает строго в определённой нише и районе – Александра Либова.
Александр поделился своими наработками в оценке объектов и тем, как происходит оценка загородных объектов в его команде, и ранее сделанные выводы подтвердились.
Для объективной оценки, необходимо:
- Более 150 параметров объектов;
- Выезжать с командой экспертов на каждый объект;
- И, держать руку на пульсе рынка недвижимости каждого конкретного региона!
Только таким образом можно определить ту самую рыночную стоимость, по которой реально в максимально короткие сроки найти клиентов и выйти на сделку. При этом, не спуская стоимость продажи до «ликвидационной».
Мы благодарим Всех участников брэйн-ринга за активное участие и обратную связь!
А также, Веру Семёнову, Бориса Малютина и Александра Либов за то, что поделились с нами своим опытом и наработками.
